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法拍房增多源于“斷供潮”?深圳樣本讓我們有些意外發現

2020-07-20 10:40:04   第一財經
  “疫情下,最近又聽說斷供潮來臨,法拍房可能會增多,要是位置、價格合適的話,我也想去競拍。”在深圳工作4年多的90后吳錦對第一財經記者說道。她表示,進行司法拍賣的住宅房屋價格一般低于市場價,如果房源增多了,真的可以好好挑一挑。
 
  深圳一直是全國樓市的風向標。第一財經記者根據阿里拍賣網公布的數據統計發現,近三年來,深圳的住宅法拍房數量呈上升趨勢。從2017年到2019年,深圳法拍房在阿里拍賣網上每年的掛牌總量分別是1359套、1932套以及2139套,截至目前,深圳在該平臺拍賣的房產數量已經超過了6500套。
 
  而且,全國各地的法拍房數量也在逐年上漲。阿里拍賣網的數據顯示,2017年、2018年以及2019年,全國各地在該平臺上掛牌的法拍房數量,分別為18.58萬套、23.85萬套以及29.97萬套,掛牌數量還在逐年遞增。截至目前,全國法拍房的拍賣總量已超過119.6萬套。
 
  這一數字受到了市場關注,綜合疫情影響,不少人再次拋出了一個疑問,法拍房的數量上升,是否與樓市“斷供潮”有關?
 
  然而,第一財經記者在深圳2月到7月500余套房源中,隨機選取了其中400套房源為研究樣本,根據法拍房的拍賣裁決書,統計了這400套法拍房的來源信息,并結合對業內人士的采訪,得出了一個比較意外的答案。
 
 
  樣本顯示:斷供導致的法拍房源比較少
 
  從此次樣本統計結果來看,在400套房源中,由金融機構借貸糾紛導致的法拍房有259套,占比6成以上。
 
  在這259套房源中,記者通過查看拍賣裁決文書及中國裁判文書網發現,絕大多數房源此前都做了房產抵押貸款,后因還款逾期而導致房產被拍賣。
 
  不過,一個比較意外的發現是,在這400套房源中,并沒有出現市場上熱議的斷供房源,即沒有這種僅是因為拖欠銀行月供或直接斷供導致房產被拍賣的案例。

  “由于斷供導致司法拍賣的房產數量其實并不多。”諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙在接受第一財經記者采訪時表示,“一般來說,按揭購房主要是用來自住的,按揭者是否有能力按時還款也是經過銀行審核的,一般情況下人們都能按時完成按揭貸款,除非個別利用高杠桿的炒房客。”
 
  河南開拍助手網絡科技有限公司法人代表王剛也持類似觀點,他告訴第一財經記者,單純因為斷供而導致房產被拍賣的情況比較少,但是也有,這種情況一般出現在三四線城市。
 
  王剛向記者提供了一個他剛接觸到的斷供法拍房案例:2017年,河南省新鄉市某市民張女士在銀行辦理了個人住房貸款29.8萬元,期限20年。截至2020年6月,張女士累計拖欠銀行4期貸款。鑒于張女士的貸款存在風險,還款意愿、還款能力較差,并且還出現了其他訴訟,最終對張女士的房子進行了拍賣處理。
 
  王小嬙告訴第一財經記者,多數被拍賣的房產還是由于債務糾紛,在經濟形勢不樂觀的情況下,中小企業的資金流動性變差,中小企業主就會拿房子抵債。
 
  王小嬙補充道,但不可否認的是,阿里平臺上房產拍賣數量的激增,和它自身平臺的發展也有密切的關系。2019年初,全國已有99%的法院入駐阿里拍賣,平臺上城市范圍的擴大,必然帶來法拍房數量的增加,但這并不能直接說明斷供潮的來臨。
 
  阿里拍賣網顯示,截至目前,已有31個省市3438家法院通過阿里司法拍賣平臺進行涉訴財產處置。2019年阿里拍賣網的法拍房掛牌量大約是2017年的1.6倍。
 
  金融機構借貸糾紛成法拍房來源主因
 
  隨著法拍房掛牌數量的逐年增加,“斷供潮”一說幾乎每年都會被市場提及。
 
  “所有的經濟糾紛,到最后都可能會拍賣房子。但是大家只關注斷供,其實,斷供只占到很小一部分。”廣東華商律師事務所律師周爭鋒直言。
 
  第一財經記者在統計過程中也發現,法拍房來源,大致可以歸為:金融機構借貸糾紛、民間借貸糾紛、合同糾紛、破產清算、財產糾紛、司法沒收等。在統計的400套樣本房源中,金融機構借貸糾紛、民間借貸糾紛以及合同糾紛,成為了今年上半年深圳法拍房來源的“三巨頭”。其中,因金融機構借貸糾紛而拍賣的房源有259套,占統計總數的64.75%;而民間借貸糾紛導致房產被拍賣的有68套,占17%;合同糾紛引發的法拍房占12.5%。
 
  “我們經辦過戶的法拍房,90%以上處于抵押狀態,其中大部分是抵押給銀行以及其他金融機構,小部分是抵押給個人。”王剛根據自己多年的法拍房開拍助手從業經驗,對第一財經記者說道,“絕大多數被拍賣的房產都存在抵押情況,尤其是把按揭貸款結清之后重新辦理抵押貸的房產,甚至有的還辦理順位抵押(俗稱“二次抵押”,是指將已做抵押獲得貸款后的房產,其市場價值大于所抵押債務的余額部分再次抵押貸款),其實都有很大風險。”
 
  王剛介紹,業主通過房產抵押,一般可以貸到房產市值70%的貸款,然后再追加信用貸。每當到了貸款還款期的前一個月,大部分業主就要用過橋資金(一種短期資金的融通,期限以六個月為限,是一種與長期資金相對接的資金)將貸款還上,還款之后將這部分資金再貸款出來。有很大一部分法拍房就是因為企業經營不善或者過橋資金不到位,銀行縮減貸款,業主資金斷裂,最終導致房產被拍賣。
 
  深圳某國有銀行貸款經理曾先生告訴第一財經記者,一直以來,深圳個人住房按揭不良率最低,房子的居住屬性導致貸款人省吃儉用供樓。實在不行,將房子轉抵押貸款再堅持一段時間,或從民間借款來還月供。
 
  此外,深圳甚少出現因斷供而進行司法拍賣的房屋,也與近年持續上漲的房價有關。樂有家研究中心數據顯示,十年間深圳房價總漲幅178%。房產的強保值增值能力,增強了供房一族竭力去還清月供的動力,不至于走到房屋被拍賣的境地。
 
  深圳一家銀行分行負責貸款審核發放的鐘姓人士向第一財經記者表示,今年疫情期間,他所在的分行有出現個別供房者斷供現象,因其所在企業破產、臨時被裁員,又一時間籌款無門,于是走到了斷供境地。
 
  “我們也會綜合評估還貸者的還款能力、征信情況等,做好區別對待,適當延長借款人貸款期限。畢竟,部分貸款人也是因意外事件導致不能及時還月供,銀行也不想借款人撐不下去,走上漫長的拍賣還款之路。”不過,他同時也強調,這種情況一旦在分行出現,哪怕只是極少數案例,都是非常敏感的金融風險信號,銀行勢必是要更審慎對待的,做好不良貸款可能反彈的應對準備。
 
  此外,第一財經記者注意到,全國借貸糾紛案件數量也是逐年增多。威科先行法律信息庫資料顯示,2017年、2018年以及2019年全國金融借貸案件數量逐年上升,分別是91萬起、99.4萬起以及115.3萬起。而民間借貸案件,數量更為龐大,從2017年到2019年,每年案件數量同樣上漲,分別是272.1萬起、316萬起以及342.9萬起。
 
  斷供導致的法拍房數量增多?
 
  值得關注的是,第一財經記者發現,深圳今年前4個月在阿里拍賣平臺上掛牌的法拍房總量僅362套,平均每月不足100套。而從5月開始,法拍房掛牌數量開始增加,每月法拍房的數量都在100套以上,而目前確定在7月開拍的法拍房數量更是有近190套,法拍房數量增加迅速。
 
  藍鯨法拍總經理王勝藍告訴第一財經記者,出現這種現象是因為受疫情影響,年初很多法院的處置流程和拍賣流程都受到了影響。例如法官沒法出差辦理各種送達、公示手續以及筆錄協調手續等。即便有需要上線拍賣的法拍房,也有很多因為沒法組織看樣,拍中后沒法走后續流程而暫緩或者撤拍。
 
  “若受疫情影響出現斷供現象,但要想在法拍房市場上出現掛牌,短則數月,多則幾年。”王勝藍表示,法拍房都是糾紛違約引起的,但是從糾紛違約的判決到最后進行法拍,一般需要一段時間處理后才會出現在大眾視野里。所以即便是今年受疫情影響有斷供現象,也不會這么快在法拍房市場上出現。
 
  上海明倫律師事務所合伙人王智斌也表達了類似的看法,他認為,何時在市場上有可能出現斷供引致的法拍房,取決于債權人提起訴訟的時間、判決生效的時間、債權人申請執行的時間等等諸多因素。
 
  “最理想的情況下,從債權人提起訴訟到執行拍賣房產,周期不會低于六個月。也就是說,斷供房最快入市交易也是今年年底了。”他表示,目前是不大可能出現的。
 
  那么,今年受疫情影響而導致斷供的法拍房數量是否會增多?王小嬙對此表示,法拍房的來源有多種,斷供房源占的比例并不高。疫情對經濟產生一定的影響,未來法拍房的數量可能會有所增加,斷供法拍房數量也會有一定增加,但預估因斷供導致的法拍房數量增加得不多。
責任編輯:張一男)
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