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限購、降首付不容突破 3月近20城人才政策掛鉤購房

2020-04-02 10:49:27   新京報
  在剛剛過去的3月,出于應對疫情影響,全國房地產政策多發,據中原地產數據顯示,在2月75次打破歷史紀錄的基礎上,共發布了60次房地產相關政策。與此前不同,隨著交易復蘇,政策一邊放松,一邊收緊。松的仍是增加房企資金的流動性,措施主要有降低房屋預售門檻、為房企減稅降費等;緊的是規范市場行為,包括穩定房價、規范首付、防止過度營銷等。
 
  而值得關注的是,3月有4個城市都撤回了救市新政,涉及限購、降首付、限商, 可見此類限制性政策不容突破。
 
  針對當前市場恢復與正常市場水平仍有距離,業內呼吁,在“房住不炒”的原則下,出臺政策鼓勵真實剛需自住及改善需求。
 
  政策重在“救企” 紓解現金流壓力
 
  自新冠疫情暴發以來,受多地線下售樓處、中介門店關停等影響,房地產市場銷售嚴重受阻,房地產企業現金流遭遇危機。為了“救企”,地方政府出臺了相關扶持政策,人才購房松綁、緩交公積金、降低房屋預售門檻、減稅降費等都是政策主流方向。
 
  據不完全統計,2月全國有超40個城市,針對當時停工停業,發布了延期繳納土地出讓金、延長開竣工時間等扶持政策。甚至有個別地區為了緩解企業流動性資金困難,提出銀行不得盲目抽貸、斷貸、壓貸。
 
  而3月,隨著房企陸續復工,仍有十幾個省市不斷出手扶持房企運營,其中不乏廣州、上海、深圳一線城市,也包括東莞、江門等三四線城市。
 
  值得一提的是,作為疫情嚴重的武漢為了讓房企有序復工以及開展營銷,提出放寬預售許可及提高預售監管資金使用效率等措施。
 
  中原地產首席分析師張大偉總結稱,3月房地產政策在因城施策方面的特征非常明顯,而且在延續2月政策內容的同時,著力點仍是通過降低房屋預售門檻、減稅降費等政策扶持房企運營。
 
  具體來看,與2月的政策不同之處在于政策利好擴展至工程復工,比如成都對及時復工開工的文旅產業功能區、重點文旅項目和文化旅游企業加大租金補貼力度。
 
  此外,延緩住房公積金繳存的政策被很多城市采納,比如上海提出因受疫情影響無法按時足額繳存住房公積金的,可申請緩繳。
 
  四城撤回“救市”政策,限購、降首付等不易突破
 
  事實上,3月,也有一些城市出臺了非主流方向的政策。受新冠肺炎疫情影響,盡管各地售樓處陸續復蘇,但市場仍難以擺脫“冷清”,為此,一些地方按捺不住調整樓市政策,提振需求,適度為購房需求提供支持。其中包括契稅補貼、放寬落戶購房限制、降低公積金首付等內容。
 
  “在各類刺激經濟恢復的政策滿天飛的情況下,也出現了一些地方政府搭便車或者隨意擴大一些領域的刺激政策,由此引發了政策糾偏。”建誠晟業聯合創始人苑承建如此表示。
 
  繼2月河南駐馬店住房公積金貸款首付比例由30%下調為20%的政策被撤回后,3月仍有個別城市試圖在需求端突破以刺激市場。不過,其結局不免中途夭折。
 
  3月,有4個城市出臺的樓市政策被撤回,其中廣東廣州、山東濟南、陜西寶雞出臺的松綁政策“一日游”,而浙江海寧的政策在公布后僅僅不到兩個小時就被緊急撤回,最具有代表性。
 
  3月24日,海寧提出在首屆云上房博會期間(3月25日—4月24日)“非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房”政策暫不執行。此消息放出后市場嘩然。“為了避免引起過度解讀,最后撤回了這一政策。”海寧市相關主管部門對此解釋稱。此后,海寧市住建局還發布了《2020年全市住房和城鄉建設工作要點》,重申“房住不炒”。
 
  雖然表面上看是為“云上房博會”定制的促銷措施,但實際上意味著放松限購。張大偉認為,政策被關注的主要原因是突破了底線,相當于取消限購政策鼓勵炒房。
 
  首個明確降低首付的政策表述,對于這樣具有很強的信號意義的政策,在隨后不到12個小時內,也從寶雞市人民政府官網撤下。
 
  與“限購”有著同樣調控效果的“限商”政策也被地方挑戰。3月4日,廣州市政府在第二次發布的通知中,刪除了“廣州商服類項目不再限定銷售對象,不再限定最小分割單元”的內容。這也意味著取消了之前的“不限商”條款。
 
  張大偉認為,從目前來看,被撤回的基本都是刺激市場的而非穩定市場的政策,能夠落地的基本是救企而非救市的政策。
 
  存續政策以人才和公積金為主,近20城人才政策掛鉤購房
 
  “房住不炒與支持剛需購房并不矛盾。為應對疫情影響,針對剛需和改善出臺一定的利好政策,不違背樓市調控原則。”張大偉如此表示。
 
  因為有了政策“一日游”的前車之鑒,大部分城市出臺的政策相對謹慎,從存續下來的房地產政策來看,以人才政策和公積金政策為主。
 
  據中原地產統計,3月全國接近20城市發布了各種人才政策,基本上都帶有購房相關條款。事實上,人才成為房地產政策調控的窗口。2019年全國超過170城市發布了不同力度的人才政策,與2018年同期相比上漲超過40%。而2020年一季度整體也有超過50個城市發布了人才政策。
 
  其中,廣東江門市提出,具有大專以上學歷的非本市戶籍居民家庭,可購一套新建商品住房。浙江溫州則對符合條件的人才提出購房享5-7折。天津對落戶到天津濱海中關村(000931,股吧)科技園和寶坻京津中關村科技城的北京轉移來津項目放寬落戶、購房限制,但附加了3年限售的條件。
 
  張大偉分析認為,人才政策不那么敏感,各地當下出臺政策逐漸謹慎,相比“一日游”政策,人才政策通常不會出現被撤回的風險。
 
  值得關注的是,在因城施政的引導下,3月三四線城市在購房補貼和公積金貸款方面的政策則是一路綠燈。
 
  3月23日,玉林市出臺政策,針對購買新建商品住房的居民, 3月、4月、5月的契稅補貼比例分別為50%、40%、30%,購買新建商業及辦公用房的,最高補貼不超過 1.5 萬元。
 
  而3月27日,柳州市將個人住房公積金貸款上限調整為40萬元,居民家庭首次購買普通住房的最低首付比例為20%。擁有1套住房的居民家庭,為改善居住條件貸款購房,最低首付比例調整為30%。
 
  規范市場政策頻現 地方試探底線政策仍會冒頭?
 
  雖然3月政策是以利好為主,但與停擺的2月相比,規范市場行為的政策也在陸續推出。
 
  3月4日,廣東東莞提出,房企對未售出房屋的申報價格進行調整,調高幅度不超過5%,調低幅度不限。此舉在于防范新房價格隨意上漲。
 
  3月30日,貴陽市發布《關于進一步加強商品房購房首付、網簽、過度營銷等銷售行為監管的通知》。其中在購房首付方面,嚴禁房企、中介機構違規提供首付融資。
 
  對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,隨著近期各地購房政策總體上有所放寬,但是各類營銷亂象開始增加。在市場交易略有活躍的時候,需要規范當前房屋交易市場秩序。
 
  從目前來看,雖然3月房地產市場的成交量相比2月有明顯復蘇,但仍未恢復正常市場水平。對此,張大偉認為,當下房企資金鏈壓力越來越大,地方政府應在“房住不炒”的原則下,出臺穩定自住剛需與改善需求的政策,避免4-5月份出現部分房企資金鏈斷裂的可能。
 
  嚴躍進也認為,隨著個別地方政策被“叫停”后,使得各地政策出臺會更加保守,尤其是在出臺購房政策方面存在一定的壓力。事實上,當前政策面是以放松為主,各地的政策舉動只要不違背大的原則,應該受到支持。
 
  但仍有業內人士認為,3月被“叫停”的政策也會影響今后政策的走向。但在地方財政壓力下,尤其是三四線城市也不乏會有試探底線的政策出現。
 
  建誠晟業聯合創始人苑承建則認為,從政策糾偏來看,已透露出明顯信號。“房住不炒的大方向不會發生變化,但應對疫情適時調整政策是大概率事件。更多政策將圍繞供給端展開,即使在銷售層面放開,也會從放開銷售條件限制以及適當恢復銷售行為入手,而非直接快速調整對購房者的限制。”
責任編輯:張一男)
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