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深圳“業主炒房團”遭精準打擊 有人一口氣降價250萬

2020-07-17 11:05:53   新浪財經-自媒體綜合
  一石激起千層浪。深圳樓市“7.15新政”重磅落地后,炒房團很快出現一波明顯降溫。
 
  據悉,當天政策公布后,不少樓盤掛牌價出現了明顯的調整,遭遇打擊最快的當屬領漲深圳樓市一網紅盤。有中介在微信群透露稱:“之前該樓盤業主底氣十足要價1150萬;新政一出,掛盤價直接跌到900萬”。一口氣,直接砍掉了250萬!
 
  從二手房中介平臺上不難看到,此前被炒房資金熱捧的深圳南山、寶安等區域多個小區均出現集體降價潮,降價幅度從20萬到400萬不等。
 
  不過,有業內人士指出,由于受益此前幾輪漲價行情,不少樓盤價格回調后仍高于市場平均價。“新政主要為了摁住深圳樓市的瘋漲。”同時,也有網友討論稱,新政“一刀切”,部分可能誤傷剛需盤,建議后續出臺相關細則,給政策打上補丁。
 
  深圳樓市出臺“最嚴限購令”
 
  限制房票、限制假離婚買房
 
  號稱“最嚴深圳樓市調控政策”重磅落地,“7.15新政”成為這兩天各大微信群討論最火熱的話題之一。
 
  7月15日上午,深圳市住房和建設局發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》,調整商品住房限購年限。
 
 
  上述通知,圍繞買房資格、增值稅免征門檻、貸款年限等各方面均有明確規定,也被業內稱為最嚴限購令。
 
  其中,政策明確提及的內容主要包括以下幾點:
 
  1,提高深圳購房門檻。從原先的深戶或連續繳納社保滿五年,提高到在本市落戶滿3年且連續繳納36個月個稅或社保才能購買商品住房。
 
  2,提高貸款買房首付成數。購房人家庭名下在本市無房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的,購買普通住房的貸款首付款比例不低于50%,購買非普通住房的貸款首付款比例不低于60%。
 
  3、限制假離婚買房。離婚未滿3年買房,按婚內住房套數計算。
 
  4、“豪宅稅”免征條件增添實際成交總價低于750(含本數)萬元的限價要求。
 
  5、二手房增值稅免征門檻2年變5年。
 
 
  同時,圍繞近期熱點樓盤炒作銷售的情況,深圳住建局也表示,房地產開發企業應當按照優先滿足無房居民家庭購房需求的原則,并根據在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案,嚴控認購人數,合理確定房源和認購人數比例。同時,樓盤銷售方案報所在區住房建設部門備案。
 
  據市場分析指出,此次政策調控落地后,購房門檻明顯拔高,房票瞬間少了。打擊炒房客意圖明顯,既堵住了外地客落戶炒房之路,也堵住了假離婚買房的方式。
 
  10年10倍網紅盤直降250萬
 
  多區域二手房掛牌集體降價
 
  樓市新政一出,業主炒房團情緒也迅速降溫,更有網紅盤出現了一夜猛跌的情況。
 
  據深圳樂居報道,有中介在微信群透露稱,深圳前海一網紅盤諾德假日花園“已經變天了!”,樓盤掛盤價出現了快速的下調,調整幅度驚人。
 
  “前一天,業主連面都不見,開價1150萬。今天早上消息一出,直接跌到了900萬!”換句話說,短短一天,該業主主動降價了250萬。
 
 

  數據顯示,從2007年開盤至今,諾德假日花園頻頻沾上優質學區房、大前海等熱炒概念,開盤價1.2萬元左右到如今最高12萬元,10年時間里,價格整整漲了10倍。

 
  由于價格猛漲,諾德假日花園樓盤一直受資金追捧熱炒,甚至有不少外地客落戶炒作,這也導致業主心態膨脹,但樓市新政后,網紅盤掛盤價直線跳水,這也意味著樓市調控政策效應明顯。
 
  除了網紅盤之外,大戶型樓盤的降價幅度也非常迅速。有中介發出消息稱,有樓盤二手房業主火速降價105萬,并稱交易考慮時間只有一天。據悉,新政后,該業主擔心賣房壓力,可能考慮暫時先不賣。
 
 

  南山、寶安等多個區域熱門小區的大戶型二手房房源均出現了降價的情況。據諸葛找房網數據顯示,不少總價較高的大戶型出現了集體降價,最大降幅高達400萬。

  有中介稱,由于增值稅要求改變,很多房源掛牌價不得不考慮買家的購房成本,這也造成了部分掛牌價跳水的情況。
 
  據寶安某中介透露稱:由于新政落地,很多業主主動降價,在豪宅線上徘徊的都開始出現了明顯松動,寶安就有一業主愿意直接降價70萬,快速賣掉房源。“很多業主急于將自己手上的房子出手。在他們看來,稅費也是影響房價的主要因素,政策一出許多房子的稅費突然暴增,的確會影響交易,估計下半年交易量會出現明顯的降溫。”
 
  業內普遍認為,由于新增750“豪宅線”,稅費增加、首付成本太高,相比過去,這類房源的流動性將會大大降低,議價空間也會大大增加。
 
  剛需盤被誤傷?
 
  網友建議:給政策打補丁
 
  值得注意的是,盡管新政發布后,炒房情緒被迅速降溫,但也有不少人熱議,部分新政條款內容可能存在誤傷剛需的情況。
 
  根據新政內容,豪宅線調整至750萬,并且首付比例調整至6-8成,直接提高購房門檻;并且還要承擔一筆額外的“豪宅稅”。同時,首付成數也發生調整,改善型剛需購房成本大大提高。
 
  比如,以總價1000萬的房源來看,目前首付為300萬,而新政后有貸款記錄的,購買非普通住宅首付要600萬,而二套房的首付要800萬。
 
  在微博等社交平臺,也有網友掛出了類似的誤傷案例。
 
 
  有網友表示,目前深圳房價總體處于高位,改善家庭現在隨便置換一套大戶型總價都會超過750萬,這將對改善型需求會有所沖擊。
 
  與此同時,此次新政規定的入戶條件門檻提高,也出現了打擊部分剛需的情況。美聯物業全國研究中心指出,從目前政策的字眼來看,很可能會誤傷部分已經在深圳工作多年、而剛剛落戶深圳的購房群體。
 
  比如有網友問:“深戶家庭,社保滿5年,落戶不滿3年”,但根據政策要求,這類條件實際上仍然不能馬上購房。
 
  有網友調侃建議:“戶口遷出深圳可能可以。”
 
  此外,新規中沒有規定“離婚套數倒追”是否溯及過往離婚,有律師指出,如果有存在真實離婚將兩套房屋全部給予前配偶的情況,若溯及過往,則會存在“誤傷”。
 
  從目前討論情況來看,網友圍繞新規集中討論了有關最高社保時長、退休老人、深二代等購房資格問題,有市場人士建議:“政策有誤傷,細節執行上也存在爭議,建議后續出臺相關細則,給政策打好補丁。”
 
  深圳二手房漲幅驚人
 
  業主聯手漲價或成歷史
 
  實際上,深圳這次最嚴限購令火速出臺,核心也是為了打擊樓市過度炒作的情況,漲幅過快的深圳二手房樓價,也將有可能迎來一波迅速的降溫。
 
  7月16日,國家統計局發布了《2020年6月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數》,數據顯示6月份70個大中城市房地產市場運行總體平穩,價格微漲。
 
  從二手住宅銷售價格上看,6月份環比上漲1.0%,漲幅比上月回落0.1個百分點。其中,深圳仍為4個一線城市中漲幅最高的城市,二手房價格上漲1.9%。另據數據顯示,深圳二手住房上周成交面積環比大增25%至24.7萬平方米,同比增77%,單月漲幅驚人。
 
 
  今年4月以來,深圳市房地產市場交易較活躍,二手房價格上漲過快,部分熱點片區熱點樓盤出現新房搶購、二手房掛牌價虛高等現象,引起廣泛關注。不少剛需購房者反應,深圳樓市給人的普遍印象是“房子不愁賣,業主動不動就漲”。
 
  上述中介也指出,從端午節過后,二手房成交火爆,成交速度有加快,不過簽單卻在下降“。主要是業主反價增多,大部分漲價5-10%。不過,并不是所有買家都買單,造成了買賣雙方對成交價格僵持不下。”
 
  而從去年11月份開始,深圳樓市這波漲價就已經開始啟動。據悉,深圳部分業主集體控盤、坐莊抬價,造成部分樓盤房價大漲,一夜跳漲30萬、半月暴漲300萬的情況頻頻出現。對此,深圳市住建局此前也發布通告,表示將嚴厲打擊捏造虛假事實、散布虛假言論、哄抬房價、惡意炒作等行為。
 
  如今,深圳出臺最嚴樓市調控政策無疑也將打擊部分樓盤過度炒作、二手房價格虛高的情況,更有人指出“業主抱團漲價聯盟”可能也會就此瓦解。
 
  新政落實“房住不炒”
 
  專家:官方意在平穩房價
 
  對于此次深圳樓市的影響,不少專家也明確指出:新政旨在平穩樓市,尤其是二手房市場的價格;表明了“房住不炒”的監管意圖,打擊了一大波炒房客,對樓市健康運行有積極意義。
 
  易居克而瑞深圳區域總經理陳洪海表示,這次深圳新政調控主要效果或在于對于二手房市場(尤其是豪宅市場)的嚴控。“史上最嚴新政,首先就是對于購房資格和購房門檻的提升。其次,是對于豪宅市場的管控。再者,嚴控二手房市場。”
 
  中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁指出,“這個政策是過去六年來力度最大。在接下來七、八月成交的量價數據上就會呈現出來,都會下降。上半年出現這樣異動有2015年的感覺,引發了上層的關注,這個時候出政策是及時的。”
 
  宋丁表示,官方希望樓市活躍來支撐經濟的發展,但是房價跳得太猛不得不出來壓制,預計下半年樓市將進入到相對平穩的格局里。
 
  平安證券研究指出,上半年樓市熱度較高的杭州、東莞等近期先后加大調控力度,此次深圳升級調控措施,旨在更好地落實“房住不炒”及“三穩”定位,符合預期。購房門檻及交易成本的大幅抬升短期或將對市場需求形成較大沖擊,預計市場成交熱度有望逐步回落,
 
  不過也有人指出,此次新政并未觸及深圳樓市根本問題。陳洪海表示,此次新政并未解決深圳市場的根本直接誤傷剛性需求深圳最大痛點,即教育等城市資源極度稀缺,土地稀缺、供應矛盾均未觸及。
 
  克而瑞研究表示,短期內,受限于調控政策進一步升級,預計下半年深圳房地產市場或將明顯降溫,成交大概率將有所下滑,但并不會顯著失速。長期來看,深圳人口虹吸效應顯著,高素質人才大量涌入,且普遍有著較強購買力,房地產市場仍有強勁需求支撐。
 
  平安證券研究也表示,本次深圳新政依舊從需求端出發,中長期來看行政調控無法扭轉深圳整體供不應求的格局,未來仍需關注供給端的政策走向。
責任編輯:張一男)
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