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300城宅地樓面均價同比上漲16.5% 百強房企上半年拿地花了1.5萬億

2020-07-03 11:05:26   每日經濟新聞
  今年上半年,雖受疫情影響,但土地市場表現依然強勁,總體呈現“量跌價漲”態勢。
 
  中指研究院統計顯示,上半年全國300個城市土地出讓總金額2.27萬億元,同比減少1.73%;推地10.9億平方米,同比增長1.5%;成交8.7億平方米,同比減少6%;住宅用地成交樓面均價為5154元/平方米,同比上漲16.5%。
 
  盡管面臨著疫情帶來的回款壓力,房企仍然抓住上半年融資環境相對寬松的機遇,紛紛斥重金“搶”地。特別是規模加速擴張中的二梯隊房企,拿地尤其積極,大有“彎道超車”之勢。
 
  上海中原地產市場分析師盧文曦告訴《每日經濟新聞》記者:“資金是土地市場回暖的最大因素。今年全球開啟量化寬松,大家有資產保值需求,購買不動產是共識。樓市升溫從而帶動土地市場走強,房企需要抓住時機積極拿地。”
 
  百強房企1.5萬億拿地
 
  中指研究院7月1日發布的《2020年1~6月全國房地產企業拿地排行榜》顯示,上半年TOP100房企拿地總額15169.8億元,拿地規模同比基本持平,過半數房企月均拿地金額超過去年同期。
 
  其中,50家代表房企上半年月均拿地均值為1716.3億元,略高于2019年月度均值(1706.9億元)。27家房企月均拿地金額超過2019年月度均值,如首開、龍光和奧園上半年拿地金額分別為146億元、319億元和127億元,月均拿地金額較去年均增加一倍以上;但萬科月均拿地金額則較去年減少逾60%。
 
  “受疫情影響,一季度50家代表房企拿地謹慎;4月起拿地力度顯著回升,達到近半年最高點,5月略有回調后,6月又有所回升。”中指研究院在報告中指出,50家代表房企中30家企業6月拿地金額較1~5月均值有所增加,8家企業單月拿地額超過100億元,其中濱江、佳兆業6月拿地額占前6月總額之比超過50%,華夏幸福、金地、藍光發展等7家企業在40%以上。
 
  根據“拿地銷售比”指標,上半年TOP10房企規模持續領先,拿地強度最為保守,拿地銷售比僅有28.4%;TOP11~20房企投資最積極,拿地銷售比達55.2%,為各陣營最高;其他陣營房企對規模的適度增長仍存在需求,部分企業拿地意愿仍較為積極。
 
  “三千億、五千億級別的絕對龍頭房企很難超越,但剛過千億和兩千億的房企還有一絲不安全感。強者恒強趨勢越明顯,資源尤其是資本更青睞龍頭房企,因此二梯隊房企還想往前趕一趕。”盧文曦分析認為。
 
  此外,據克而瑞數據,上半年百強房企新增總貨值近43990億元,同比下降2%,總量較去年同期減少1000億元。
 
  億翰智庫統計則顯示,上半年TOP10房企累計新增貨值占TOP100房企的比例達到35.7%;TOP20房企累計新增貨值占TOP100房企的比例達到58%,預示著企業分化愈加嚴重,大中房企拿地力度更大,而中小房企拿地規模在減小。
 
  20城賣地1.38萬億
 
  上半年,一線城市和熱點二線城市依然是房企拿地的主要對象。
 
  中指研究院統計顯示,上半年全國土地出讓金排名前20城市成交總額達13763.8億元,同比增加18%,但上榜門檻降至349.1億元。
 
  一線城市中,上海、北京、廣州分列榜單第二、三、四名,上半年土地出讓金額均超過1000億元。而排在榜首的依然是杭州,攬金總額達1814.1億元,較去年增逾兩成,已連續三年居年中榜首。二線城市入榜最多,達13個,仍為榜單主力。
 
  易居地產研究院認為,二線城市地價上漲幅度較大,廈門、南京、杭州、成都、武漢和重慶等熱點城市地價反彈較明顯。主要原因一方面是第一季度發債融資量較多,房企資金面較為寬松;另一方面是開發商拿地行為轉變,即規避三四線城市,向一二線城市轉移,同時一線城市供地量又比較少,熱點二線城市成為房企的主要拿地對象。
 
  從區域來看,長三角仍然是全國“最熱”,該區域TOP10房企拿地金額達2329億元,位居四區域首位;中西部TOP10企業拿地金額1430億元,位列第二。拿地面積方面,中西部TOP10房企拿地面積以4212萬平方米位居四區域首位,繼續領跑。
 
  值得一提的是,上半年全國300個城市土地平均溢價率15%,較去年同期下降3個百分點;其中住宅類用地平均溢價率17%,較去年同期下降4個百分點。
 
  “交通便利是提升區域經濟發展要素之一,但不是推動房地產發展的直接動力。通過產業、經濟、人口等要素流通,提升城市本身綜合實力,才是房企進入投資的重要吸引力。”盧文曦指出。
 
  《每日經濟新聞》記者注意到,在上半年最后一天的6月30日(收官日),武漢、廈門、成都、嘉興、杭州、重慶等多個城市集中拍地,合計土地出讓金超550億元。如武漢9宗地收金達243.8億元,廈門市4宗地塊拍出總價78.99億元,寧波和常州分別以41.77億元和33.41億元分別出讓5宗地塊。
 
  中指研究院預測,今年下半年一線及二線熱點城市優質地塊將繼續放量,長三角、珠三角內城市將繼續成為關注熱點。但隨著推地節奏加快,房企拿地或將趨于理性。
 
  融資成本處低位
 
  上半年房企積極拿地,或得益于融資成本偏低。國盛證券研報指出,近期房企融資成本略有上升但仍處低位。
 
  貝殼研究院數據顯示,今年前5月房企境內外債券融資累計約5627億元,融資規模較去年同期下降4%。Wind數據顯示,今年以來,0.5年期以下房企債券平均年化利率為2.56%,而0.5~1年期平均利率為3.11%,都比較低。除7只債券平均票面利率超過6%,其余期限債券平均成本均不到5%,而且數量較多,成為大部分上市房企融資成本集中地。
 
  不過,房企境外融資成本仍處高位。中原地產研究中心統計顯示,6月份單月,房企集中發行美元債合計達到63.3億美元,涉及23筆融資,其中8筆融資成本超過10%。
 
  實事上,上半年房企海外融資經歷了一波三折。年初房企海外發債掀起熱潮,1月份總計達到約1106億元人民幣,成為有史以來發行數額最高的月份。隨著疫情的蔓延,從2月開始中資美元債發行受阻,4月更是發行量掛零。在斷檔超過50天后,隨著5月6日時代中國2億美元優先票據起息并上市買賣,中資美元債重啟并獲得強勁認購,其中碧桂園新發債認購倍數近13倍,正榮地產發債總認購也超過7倍。
 
  “相對資金寬松背景下房企容易獲得資金,而資金不能空轉,拿地是最好選擇。尤其是龍頭房企,容易獲得貸款,特別是低成本貸款。”盧文曦告訴《每日經濟新聞》記者:“另一方面,房企在項目去化后,需要補土地儲備。”
 
  對于下半年的房企融資展望,多家研究機構均認為,下半年貨幣政策整體保持寬松基調,但邊際放松空間有限,房地產信貸政策整體中性偏積極,房企融資環境或將分類放松。
責任編輯:張一男)
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